政策调整推动住宅市场回暖，写字楼前景堪忧

临近10月，中国城市土地学会发布《2016年中国大陆房地产市场调查报告》。根据报告显示，2015年开始中国大陆房地产市场回暖，复苏强劲。截至2016年6月份的12个月中，一线至三线城市新建住宅平均价格年均增长8．9％。在房地产开发与投资前景排行榜中，一线城市继续占据前四名的位置，上海位居第一。　

政策调整推动住宅市场回暖　

　　调查报告的作者、城市土地学会中国大陆首席代表李建学表示，显然，扩张性的货币政策、限购政策和首付比例的调整推动了住宅市场回暖，但在某些城市如深圳、合肥、南京和苏州，推动力度可能过大，导致这些地区房地产过热。虽然政府采取限制性政策给住宅市场降温，但政府还会做出什么样的反应，均会对住宅市场产生巨大影响。

　　正如2015年的调查报告预测的那样，高铁的建设加速了经济中心周边二、三线城市的复苏步伐，随着中国高铁里程超2万公里 “四纵四横”基本成型，高铁新城，如郑州、长沙等城市楼市强势复苏。随着高铁车程缩短至一小时内，昆山和苏州成为上海的郊区，北京、深圳、广州周边城市也将越来越多地吸引来自附近一线城市的购房者。城市土地学会调查显示，苏州、无锡和杭州三座城市在投资前景排行榜中跃升幅度最大，在开发前景排行榜中，居于跃升幅度前列的是东莞、石家庄和杭州。　

写字楼、零售物业等表现喜忧参半　

　　报告显示，虽然住宅市场强劲复苏，但写字楼、商住楼、商铺、厂房、零售物业及物流地产的表现喜忧参半。一线城市北京、上海和深圳仍会获得健康发展。在高科技、信息技术与金融行业的驱动下，这些市场对写字楼的需求依然旺盛。大多数二线和三线城市，包括成都、重庆、沈阳、天津和西安在内，仍面临严重供给过剩，部分城市经济增长出现放缓，加剧了这些城市写字楼供过于求的状况，比如根据数据显示，巨大的库存压力，长沙写字楼去化周期长达38个月。联合办公空间或将成为潜在的增长领域。越来越多的本土开发商和投资者将涌入这个细分市场。

　　美国最大的联合办公空间运营商WeWork近期已登陆中国，并先入驻上海。李建学称，“信息技术行业和金融业的强劲增长、财富的积累以及人口结构的变化，包括开放二胎政策，将会创造更多有益于诸如老年公寓、租赁型公寓和联合办公空间等细分市场的发展机会。”

　　全国一线至三线城市零售物业受到现有和规划中购物中心供应过剩的影响，电子商务日益受到青睐，正从根本上改变购物中心租户的构成及总体空间的需求。商品零售商在购物中心的空间占比快速下降，从过去的50％以上的比例，最低降至某些购物中心中的15％至20％。物流地产的投资热度出现下降，有过多资本追逐有限投资机遇。　

上海仍是投资前景最佳城市　　

　　报告称，行业专家把上海、深圳、北京、广州、苏州五座城市评为2016年最具投资与开发前景的城市。

　　上海依然是最受青睐的投资城市，被誉为“中国内地唯一具有境外投资者流动性的城市”。几位投资者称，即使国家经济增速放缓，上海和其他一线城市也会比其他城市发展得更好。上海住宅单元平均销售价格在2015年6月至2016年6月期间上涨了33％。

　　虽然部分受访者最偏爱的投资城市名单中没有深圳，而是倾向于上海和北京，但大部分受访者认为深圳迅速成长的信息技术产业和私募股权投资领域是推动深圳房地产市场发展的动力。深圳毫无疑问是中国内地2015年最热门的房地产市场。在截至2016年6月的12个月中，深圳新建住宅价格增长了47％，这在中国内地是最高的涨幅。

　　北京是最受机构投资者青睐的市场之一，然而，一些行业专家抱怨“北京的投资机会有限”。一位机构投资者称，北京可交易资产要少于上海。在北京，国有企业和信息技术公司在购置房地产时往往对价格不太敏感，从而留给机构投资者的机会更少。受益于信息技术产业和其他服务业发展需求的高速增长，写字楼依然是北京发展最好的房地产板块。北京的写字楼租金为中国内地最高。在住宅市场方面，统计数据显示，从2015年6月算起的12个月期间，住宅单元平均售价增长超过22％。

　　在一线城市中，广州近一年来的租金和房价增长最慢。由于广州本地市场由资金实力雄厚的本地开发商主导，外地投资者和开发商很难进入本地市场。写字楼市场疲软的原因是广州的跨国公司租户较少，信息技术产业发展缓慢。写字楼市场不景气的另一个原因是相邻城市佛山在扩张写字楼供应。佛山被认为是造成广州新建住宅价格上涨速度相对其他一线城市缓慢的原因。截至2016年6月，广州的新建住宅均价增长幅度略低于20％。