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长沙写字楼上半年销量与价格全线飘红,去库存压力仍大

根据多家机构数据显示,今年上半年长沙写字楼销量增五成,成交了29.02万平方米,但去化周期长达38个月,极高的库存量让长沙的写字楼陷入困境。对此,业内人士分析,合理运营规划或能推动自救,促进长沙写字楼集体“瘦身”。
  销量增五成,库存仍是“天量”
  今年上半年,长沙楼市一路高歌猛进,销量与价格全线飘红。据多家研究机构数据显示,长沙市内五区新建商品住宅累计网签737.48万,同比增加27.08%。库存量为898.72万平方米,去化周期缩短至7.4个月。但与今年火红的楼市相比,长沙写字楼虽量价齐升,但库存面积高达184.89万平方米,去化压力极大。
  “今年和去年相比,写字楼销售量增长了近五成,月成交面积为800平方米左右。”兴旺双铁城的大客户经理杨先生表示,虽然销量上去了,但库存压力仍旧不小。“去年5月底开盘至今,写字楼总共300多套,还剩下六成待售。”
  谈到写字楼的库存情况,和杨先生一样深感担忧的,还有曲塘路某楼盘销售周小姐。“写字楼总共有32层,每层至少有10套待售。开盘一个月,虽然销售量还不错,但仍有50%左右的剩余量,估计至少需要1年的时间来消化库存。”
  8月23日,记者致电多家写字楼了解到,长沙仍有不少房源“待字闺中”。  岳麓区西二环附近某楼盘30至50平方米的写字楼共1500套,而开盘时间至今仍未确定。无独有偶,长沙市芙蓉中路某楼盘销售彭某也表示,该楼盘有3栋写字楼,面积达18万平方米,而开盘时间也敲定。
  开发商求“速卖”,以散售为主
  库存量房时代,大量的开发商投身写字楼市场,而大部分开发商往往缺乏运营经验,为了追求资金快速回款,以散售为主,不管入驻企业的资质与行业,只要能签约,一律拉拢。因此,无序的同质化竞争,极易造成市场混乱。
  “今年8月共有6家企业入驻,多以中小企业为主,一般租售面积在200-300不等。”芙蓉南路某楼盘销售荣小姐表示,租售业主以教育咨询类企业为主,占总数的七成左右,其他的也包含保健类、投资类、音响类等企业。
  长沙市天心区雀园路的某楼盘销售林先生透露,购买公司写字楼的客群多以个人为主,面积多为60平方米左右,仅有一位顾客购买了一整层,约1000多平方米。“租售出去的物业一般是什么企业?”“不清楚,现在写字楼市场供大于求,能卖出去就不错了,哪还管业主买来作何用。”林先生回答说。
  环球房地产开发建设有限公司负责人吴祖光认为,长沙写字楼市场面临两大困局:受经济大环境影响,写字楼市场供求比例严重失调,供应的持续放量加重了库存的压力。同时,散售的市场特点也将造成写字楼的规划扎堆,同地段、同类型产品的开发撞车。
  专家建议
  多方发力降低空置率
  为了去除商业化地产的库存痢疾,国务院常务会议上明确提出四方面措施支持住房租赁市场。其中,“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”的政策,曾在长沙楼市掀起一番波澜。
  “对于办公物业,商改住并不会加速其库存去化,因为就居住条件和成本而言,普通住宅更具优势。”克而瑞长沙机构总经理刘佰忠认为,商改住后或将造成成本的增加,对写字楼去库存的作用非常有限。而目前长沙对“商改住”并没有相关的政策,也没有可完全借鉴的案例。
  怎样才能有效降低写字楼的空置率?对此,刘佰忠认为,应从政策与市场两方面发力:政策要向办公物业倾斜,例如首付政策、房贷利率、优惠补贴政策等。同时,要鼓励临街商铺向写字楼转移,例如门诊、汽车4S店等都可转入写字楼办公;市场方面,开发商需对产品定位、细分市场,推出更具针对性的产品。在运营上,也要以客户需求为出发点,在概念、推盘节奏、资源整合上下功夫,从而提高产品的附加值。

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