投资指南

国内写字楼商业模式探索

    写字楼市场的繁荣,取决于写字楼写字楼商业模式。这其中包括自持出租和出售的关系处理,写字楼开发资金的回笼期把握等。当前业内困惑最大的是写字楼商业运营模式的单一化,运营管理水平相对较低,资金投入量大而回收期长。

    在写字楼营销上,受制于国外传统写字楼营销理论影响,一般认为高端写字楼市场应以开发商持有自用与租赁为主,但这要求开发商的资金量相当充足,当然,也是开发企业实力的象征。但由于资金回收期太长,使整个市场无法真正活跃起来。实际上,并不是持有物业就能保证入驻企业的高端,从而获得高回报。高端品质的保证主要在于物业管理与服务的品质以及产品前期的规划设计与定位。高端不单是自我定位,更是市场选择的结果。很多项目的定位都是自认为高档,但一经市场检验,却并非如此,只能通过炒作实现高端。而如果在后期物业管理上存在问题,在前期策划中功能定位出现缺失,就难以达到预定的目标。事实上,如果写字楼市场以自持型为主,市场会因为缺少流动性而无法快速繁荣起来。流通创造价值,只有流通才能实现快速增值,创造繁荣。

    独栋写字楼的租金和售价相对较低。由于独栋办公楼的选址一般都位于郊区,其土地的租金和售价都会比商业中心、金融街等地区的土地的租金和售价要低得多,这样独栋写字楼的开发成本要远低于甲级写字楼的开发成本,这将直接导致独栋写字楼的租金和售价会偏低。同时独栋写字楼在中国是一个刚刚兴起的产业,其需求量相对较低,这也导致其租金和售价偏低。

    为了分析甲级办公楼市场,我们重新梳理和考察了国外甲级办公楼市场的发展历程。在影响甲级办公楼市场走势的众多因素中,其中三个因素极为关键:GDP增速、就业率和未来竣工量。以上海办公楼市场为例,从1997-2008年,每当经济出现拐点时,空置率走向相反的方向。如果按照这一理论,2009年经济的复苏,上海市甲级办公楼市场的空置率应该不断降低;但未来的情况却恰恰相反。虽然近期上海市甲级办公楼市场部分开发商推迟交房时间,客观上有助于降低空置率,但是对于未来的走势我们更应该看到巨大的供应量。

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