任志强谈长沙楼市：预估明年长沙楼市房价变化不大

     一身竖领黑色大衣，一贯的表情严肃，在夹杂着女粉丝暗自嘀咕“好有范”的热烈掌声中，华远地产董事长任志强进场了。这是2013年12月17日晚上湖南大学逸夫楼报告厅里执力论坛现场。“新周刊评选我当今年的新锐人物，因为我坚持说真话。”这句独白引发全场喝彩。这天下午他刚在华远·华中心举行了一场新书签售，并与湖南几位圈内人聊了聊关于长沙“新一线城市”的机会和2014年的房地产形势。
    “我们看2014年，总的趋势是看涨的，但是增幅放缓，如果说具体区间，则有可能从两位数降到一位数。”对于长沙的房价未来，他的态度则相对更趋保守，“长沙大体不会有太大变化。”
    不同城市分类处理，是任志强对于未来形势的主要判断。　
   “你觉得准吗?很多人不相信我去年说3月房价暴涨的观点，但是市场说涨了。其实我还是有点小偏差，2月份涨得最快。”略带些狡猾的微笑，任志强对于新一年的判断是：城市分化，增速放慢。

　　趋势1：调控城市分化
   大多数开发商都将2013年视为关键性一年，因为新一届政府层开始正式执政。
　 但任志强并不完全认同。“政策观察期估计有两年，最终的政策还要等明年3月‘两会’以后可能才会明晰。”
    事实上，从近期中央政府层传递的种种信号来看，“顶层设计”与“定调”仍然是当下政策关键词，而非具体措施。
  　但关于“市场化”已经成为大多数人对于未来房地产政策走向的判断，“由市场去配置资源，由市场去决定价格，政府做好政府应该做的事情，这可能会变成常态性的东西。”任志强说。
　 “我们预计‘两会’以后会出现政府以保障为主，市场放开，夹心层政府帮助的格局，就像上海已经实行的共有产权房。”任志强认为，保障方面政府有可能出现从“补砖头”转向“补人头”，而在市场方面，政府实行全国性的统一行政政策的可能性在变小，城市分化将成为主流。把房地产相关问题分解到各个部门，在每个领域中自己去解决自己的问题。
　  在他看来，全国采取一刀切的政策在慢慢变化，“以后有可能会分级处理，如果城市能够实现保障的目标和房价目标，那么有可能政府对于房地产的态度会让市场来决定。”
    对于坊间最为关注的“限购何时取消的问题”，他认为最关键在于各个城市在保障方面的进展，“到最后很可能就是特大型城市严格限购，因为人口控制原因。而中等城市则是有一定限购，而小城市可能放开限购。”

　　趋势2：房价增速放缓
  　曾经被冠为“预言帝”的任志强，曾经“准确”预测“房价今年3月暴涨”，而现在，他对于未来房价的态度更多是趋于保守：增速放缓。
    中国房地产正在经历一个平稳向好期。尽管经济大环境出现颓势——今年1到9月，全国固定资产投资呈下滑态势，降至16.9%。中国经济GDP增长或进一步放缓至7.5%以下。与之相反，房地产投资额超预期增长逾19%。
　  “一个信号是11月全国土地供应量开始从负转正。”任志强说，结束了两年的土地供应负增长后，明年的市场供应量会增加。这是一个房价趋稳的信号。“每一次土地高速增长后，房价增幅都会放缓，市场开始有能力调节供求关系。”任志强说。　　
     在过去数年，土地增长的变化控制了房价涨跌的节奏。从2003年调控到2004年土地831制度，土地供应量从每个月约40%的增长，至831后进入低增长，房价回升;2007年，土地供应增长以抑制房价，出现了供地小高潮;2009年4万亿投资计划，出现土地供应热，随后限购限价又促使供地回落，房价上涨。
  　供求关系的变化，是任志强判断明年全国房价增速放缓的主要原因。“我判断明年土地供应会继续加大，一方面是城市债的压力，另一方面是政府层要求加大住宅用地供应。”
      过去十年，房地产销售面积从3亿多平米到了今年的12亿平米。但未来十年会怎样?任志强的判断是，不可能一直保持高速增长。年销售14亿到17亿平米之间是高峰值，随后就开始持续下降。
    而具体到长沙，他则更加直接，“长沙估计变化不大。”最根本问题，依然在于供应量。