房产知识

如何投资写字楼

近来,在住宅楼市场疲软的情况下,写字楼成为房产市场的热点。写字楼投资不同于一般的投方式,它注重的是其长期投资回报。 那么写字楼应该如何进行投资呢?其中又有些什么技巧呢?

租不出去,就只能闲置

写字楼对许多投资者来说还是一个新生事物。业内人士认为,写字楼投资特别要看中其地段价值。尤其要注重该地段的发展潜力,看今后是否会有更多的商业房产出现在周围,诸如写字楼、商铺等。此外,有经验的物业管理公司,也会让投资过程省心不少。好的物业公司可以帮业主解决许多琐碎的事情。另外,业主在签订出租合同时,不要签太长时间,最好别超过两年。不少业主认为,签订一份长期合同的话,能够做到一劳永逸,但是这并不是一个明智的做法。因为目前写字楼租赁市场行情是在慢慢走高,如果签订长期合同的话,投资者会无法享受到租金上涨带来的收益,而签订合适年限的租约,则能够避免这个问题。当然写字楼投资也是有风险的。比如写字楼的价格较高,而且首付按揭贷款较多,因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。写字楼和住宅都具有投资功能,但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于,住宅是一种生活资料,而写字楼是一种生产资料”———当写字楼租不出去的时候,它只能闲置在那里,而不能像住宅一样,可以自己住。这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。

投资,要做好四方面功课

一是等级选择关。投资写字楼要注意两大风险,即等级风险和区域风险。写字楼市场根据物业标准和区域特征等因素还可进一步细分。客户在选择的时候会按照自己的要求对符合条件的写字楼作全方位综合的评估,包括地段、通勤、运营成本以及写字楼本身的配套、物业等方面的软硬指标。这就造成了写字楼市场的供需都有等级差别。不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。另外,同等级的写字楼也要和周边区域的发展和定位相匹配。因此,对投资者来说,要规避写字楼市场的风险,就要在投资之初就充分了解客户的需求,地块的区域特征,再结合这些因素,选准等级;对于中小投资者,经历了住宅市场的调整时期,更需要用理性的观念来看待市场机遇。毕竟任何市场的非理性盈利都是高风险的,即使在短时间内其投资回报率能达到理想的水平,但是却不一定能持久。

二是选址关。选址是一门学问,这在投资写字楼过程中必不可少。有业内人士认为,如果用此前投资住宅商品房的方法套用在写字楼投资上,将有可能让投资者处于被动境地。前一段时间,住宅商品房价格普涨,投资者只要任意购进一套物业,过不了多久就会获得回报。但是写字楼投资却并不是主要依赖房价本身上涨来获利的,所以这种属性决定了写字楼投资跟商铺投资有些相像。专家建议投资者可以选择在交通状况比较理想,同时又靠近商业区的地段进行投资。因为这类地区的写字楼会依赖成熟的配套而迅速被市场接受,同时,又可为日后获得稳定的回报打下良好基础。

三是挑选投资品种关。写字楼投资并非捡到篮子里都是菜,对于一些物业来说,也许看上去很美,但不一定适合投资。比如一些商住两用楼,虽然可商用也可居住,但也正是这种定位含混的缘故,导致这种物业在租赁市场的表现并不理想。而对于一些定位比较清晰、前景不错的写字楼,当然不要错过机会。

四是挑选物业管理公司关。如果物业管理公司挑选得当,这能够为投资者省去不少麻烦。建议投资者在选择写字楼时,一定要对物业管理公司也进行考察。因为在此后很长一段时间内,投资者要接受这家公司的服务,同时租赁房也要接受他们的服务,如果其管理不到位,将会影响到投资者的收益。

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