商铺的概念之长沙写字楼网
商用地产成功开发的唯一途径，基本原理是开发物业需适合商用经营需求，以期达到“物业适合商用，商用经营利润丰厚，支持物业租金，租金推升房价”
不能用于商用经营的商铺没有开发意义。
商铺的概念
商，商用活动；铺，实物形式的房地产。商铺的本意：专门用于商用经营活动的房地产。
商铺价格
租金反映了商铺的收益，并由此而支持商铺房价。商用利润是租金的基础。要想高房价，就必须取得良好的商用经营的利润，这是商铺房价的基本概念。
——注：简言之，要想租个高房价，就是让商铺中的经营户挣到客观的利润。这样商户才愿意出高房租！那么商户没有入驻之前怎样租个高房价呢？那就是给商户一个良好的预期！预期最重要的部分是巨大的人流量。一个生场子，不太容易租到高租金。因为商户的预期有好有坏，不一而同。所以定价一般都是以周边商铺的租金作为参考标准。
商铺的价格分为理性价格和供求导向价格。
城市规模和商铺价格之间的规律
城市规模越大，商铺价格越高，造成这种现象的内在规律是：中国的商用是数量推动型的，而不是依靠消费质量推动型的，所以城市的人口基数对商铺价格至关重要。
恩格尔系数与商铺类型的规律
城市恩格尔系数高于40%时，零售也特别是有商品价格又是的业态赢利性比较好，如超市、专业卖场、批发市场等（西北商贸、轻工等）。当恩格尔系数低于40%时，服务业态极高附加值的零售业态赢利性趋好，如休闲生态、品牌专卖店（以休闲娱乐为主的购物中心、农家乐？呵呵）
中国比较合理的人均商用面积约为1.2-1.5平方米，如高于1.8就意味着商铺过多了。所以选址很重要。
商铺楼层价值规律
楼层越高租金越低。一般来说二层是一层租金的一半，3层是二层的一半，以此类推！
——注：这是指普通建筑结构的商铺。如果有特殊人流动线设计的项目此规律需要进行修正！如万达西安民乐园项目，一部1层直达5层的大扶梯，期望将主入口客流抽上5层，然后再逐渐下渗。该项目5层租金相对其他楼层较高。至于该项目天梯是否达到预期效果，我们拭目以待！
拿商用用地，有5个要素必须关注：
当地的消费数量和质量，以及这个基团的最大能量和最基础的能量；当地商用物业的总量，包括建成、在建、规划中的量，量多值损；用地在商用格局中的位置（核心商圈中心还是次级商圈？位置不同开发的项目的类型定位不同）；这种类型物业价值的市场态势和趋势；自己的开发能力：资金能力、技术能力、商用资源整合能力。
商用地产策划的核心是定位，定位的主要内容有这个商用地块具体用途方面的想象：项目类型、商用生态中的角色和地位、服务对象、商用形式、经营方式（联营？租赁？）、商品及商用文化特色、商用的盈利模式等。
策划是浪漫主义的规划，规划是现实主义的策划。
商用地产的管理主要涉及到商用、物业、资产管理三方面。
商用地产的品牌策略的要素都是围绕着“商用繁荣，物业升值”而展开的，归纳起来商用地产品牌策略有这么几个招牌式动作。
1、合理定位：商用设施适合商用所用，商用能找到自己的消费对象，并能产生良好的经济效应和社会效应。
2、突出个性：个性意味着没有替代。——差异化？
3、融入城市文化：王府井，皇家气派。西安的仿古商铺，西大街？雁塔北广场？真正的融入了城市文化了吗?装是装不出来的！也许我们只会批评，让我们去做，一样做不好的，呵呵。
4、注重盈利，创造经典
商用品牌，首要是一定要赚钱！不赚钱的项目不符合商用盈利模式。
开发企业要关注商用经营者的实际使用要求：承重、层高（吊顶高度3.5m）、柱距、主入口设置、主动线设计，配套方面的要求，如容量、设备配置要求等。
业态定位是开发流程中的重要决策节点。业态定位决定项目的开发、盈利模式，业态定位实际是项目的方向性定位，并通过商用规划和建筑设计把开发方案具体化。
