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商用地产成功开发的唯一途径,基本原理是开发物业需适合商用经营需求,以期达到“物业适合商用,商用经营利润丰厚,支持物业租金,租金推升房价”

不能用于商用经营的商铺没有开发意义。

商铺的概念

商,商用活动;铺,实物形式的房地产。商铺的本意:专门用于商用经营活动的房地产。

商铺价格

租金反映了商铺的收益,并由此而支持商铺房价。商用利润是租金的基础。要想高房价,就必须取得良好的商用经营的利润,这是商铺房价的基本概念。

——注:简言之,要想租个高房价,就是让商铺中的经营户挣到客观的利润。这样商户才愿意出高房租!那么商户没有入驻之前怎样租个高房价呢?那就是给商户一个良好的预期!预期最重要的部分是巨大的人流量。一个生场子,不太容易租到高租金。因为商户的预期有好有坏,不一而同。所以定价一般都是以周边商铺的租金作为参考标准。

商铺的价格分为理性价格和供求导向价格。

城市规模和商铺价格之间的规律

城市规模越大,商铺价格越高,造成这种现象的内在规律是:中国的商用是数量推动型的,而不是依靠消费质量推动型的,所以城市的人口基数对商铺价格至关重要。

恩格尔系数与商铺类型的规律

城市恩格尔系数高于40%时,零售也特别是有商品价格又是的业态赢利性比较好,如超市、专业卖场、批发市场等(西北商贸、轻工等)。当恩格尔系数低于40%时,服务业态极高附加值的零售业态赢利性趋好,如休闲生态、品牌专卖店(以休闲娱乐为主的购物中心、农家乐?呵呵)

中国比较合理的人均商用面积约为1.2-1.5平方米,如高于1.8就意味着商铺过多了。所以选址很重要。

商铺楼层价值规律

楼层越高租金越低。一般来说二层是一层租金的一半,3层是二层的一半,以此类推!

——注:这是指普通建筑结构的商铺。如果有特殊人流动线设计的项目此规律需要进行修正!如万达西安民乐园项目,一部1层直达5层的大扶梯,期望将主入口客流抽上5层,然后再逐渐下渗。该项目5层租金相对其他楼层较高。至于该项目天梯是否达到预期效果,我们拭目以待!

拿商用用地,有5个要素必须关注:

当地的消费数量和质量,以及这个基团的最大能量和最基础的能量;当地商用物业的总量,包括建成、在建、规划中的量,量多值损;用地在商用格局中的位置(核心商圈中心还是次级商圈?位置不同开发的项目的类型定位不同);这种类型物业价值的市场态势和趋势;自己的开发能力:资金能力、技术能力、商用资源整合能力。

商用地产策划的核心是定位,定位的主要内容有这个商用地块具体用途方面的想象:项目类型、商用生态中的角色和地位、服务对象、商用形式、经营方式(联营?租赁?)、商品及商用文化特色、商用的盈利模式等。

策划是浪漫主义的规划,规划是现实主义的策划。

商用地产的管理主要涉及到商用、物业、资产管理三方面。

商用地产的品牌策略的要素都是围绕着“商用繁荣,物业升值”而展开的,归纳起来商用地产品牌策略有这么几个招牌式动作。

1、合理定位:商用设施适合商用所用,商用能找到自己的消费对象,并能产生良好的经济效应和社会效应。

2、突出个性:个性意味着没有替代。——差异化?

3、融入城市文化:王府井,皇家气派。西安的仿古商铺,西大街?雁塔北广场?真正的融入了城市文化了吗?装是装不出来的!也许我们只会批评,让我们去做,一样做不好的,呵呵。

4、注重盈利,创造经典

商用品牌,首要是一定要赚钱!不赚钱的项目不符合商用盈利模式。

开发企业要关注商用经营者的实际使用要求:承重、层高(吊顶高度3.5m)、柱距、主入口设置、主动线设计,配套方面的要求,如容量、设备配置要求等。

业态定位是开发流程中的重要决策节点。业态定位决定项目的开发、盈利模式,业态定位实际是项目的方向性定位,并通过商用规划和建筑设计把开发方案具体化。

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